Gå til hovedside Innherred samkommune Innherred samkommune

26.04.2012

Samkommunestyret 26.04.12

sak 12/12

<<forrige sak | vedtakneste sak>>

 

Klagebehandling av negativt jordlovsvedtak vedrørende søknad fra Arne Laurits Jessen om fradeling av tre boligtomter fra eiendommen 1719/24/1 Eggen øvre

 

Saksbehandler:

Arvid Tverdal

Arkivref: 2011/9751 - /1719/24/1

Saken avgjøres av: SKS
Saksordfører: (Ingen)

Utvalg Møtedato Saksnr.

Samkommunestyret

26.04.12

12/12

Andre gangs behandling, klage:

Administrasjonssjefens forslag til vedtak:

Med hjemmel i Jordlovens § 9 og § 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Arne Laurits Jessen avslag på søknaden om omdisponering og fradeling av to parseller på til sammen ca. 4,5 dekar av eiendommen Eggen øvre, gnr. 24, bnr. 1 i Levanger. Landbrukssjefens avslag i delegert sak nr. 21/12 opprettholdes, og klage datert 11.4.2012 tas ikke til følge.

Vedtaket begrunnes med fradeling er i strid med vern av dyrka jord og kulturlandskapet. Søknaden er også i strid med kriteriene som gjeldende kommuneplan setter for spredt boligbygging. Det omsøkte arealet ønskes nyttet til 3 boligtomter.

Saken oversendes Fylkesmannens landbruksavdeling for endelig vedtak etter jordloven.

Nye vedlegg:

1

Klage på landbrukssjefens vedtak PDF

2

2 kart PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Det vises i utgangspunktet til saksopplysninger ved første gangs behandling, se nedenfor.

Søknaden fikk da et negativ vedtak, og innen fristen er det innkommet klage fra søker.

Det skrives i klagen at vei mellom parsellene blir rundt 16 m, og ikke 30 m som anført i saksbehandlingen. Videre opplyses at tomtene kan krympes til ca. 900 m2 hver, og det vil uansett bli anlagt avlingsvei for å lette adkomst til vedskog på den nedre parsellen.

Det opplyses at søkers sønn og hans samboer, som etter hvert skal overta gården, ønsker å bygge på tomta. Dette huset vil senere bli brukt som røkterbolig. Videre vil avkastning av salg av tomtene vil komme vel med til vedlikehold av jord og bygninger. Avskåret teig på østsida av tomtene, har fra før tilrettelagt adkomst fra fylkesveien. Søker har aldri opplevd konflikter i forbindelse med onnearbeid, og hevder at det er mer støy fra fylkesveien. Til slutt anføres at tidligere godkjente boliger sørøst for fylkesveien ligger høyere, og er mer eksponert i terrenget enn de det her søkes om. Og søker føler seg urettferdig behandlet sett i forhold til lignende godkjente fradelingssaker i nærområdet.

Vurdering:

En viser i utgangspunktet til den vurdering som er gjort ved første gangs behandling, se nedenfor. En vi særlig henvise til vern av kulturlandskap, og Landbruks- og matdepartementet sitt brev som advarer mot bit-for-bit-nedbygging av kulturlandskapet.

Klager framfører i sin klage en rekke momenter som han mener skal legges til grunn for en positiv behandling av saken. Disse er punktvis kommentert nedenfor.

- vei mellom parsellene er 16 m, og ikke 30 m. Forbruk av dyrka jord er ikke det momentet som vektlegges mest i denne saken, men likevel fastholdes prinsippet med vern av dyrka jord.

- at tomtestørrelse reduseres til ca. 900 m2, ansees heller ikke for å være noe argument som tilsier at fradelingene skal godkjennes.

- at det vil bli anlagt ”avlingsvei” for å komme til vedskog ansees som dårlig arealforvaltning. Men det ikke kan nektes, da det er til landbruksformål.

- bolig skal brukes av sønn og samboer, og senere som røkterbolig. Dette oppfattes ikke som noe argument for å dele fra tomt. I tilknytning til tunet har bruket i dag en kårbolig. Dersom det skulle bli behov for en tredje bolig i forbindelse med neste generasjonsskifte, vil en anbefale å søke den plassert nærmere tunet, og da ikke på fradelt tomt.

- om avkastning av tomtesalg står det uttrykkelig i rundskriv M-4/2003 pkt. 8.4.2 at slike kortsiktige gevinster skal en i utgangspunktet se bort fra ved vurdering av deling.

- at den østlige teigen allerede har adkomst fra fylkesvei, og at det ikke er opplevd konflikter med naboer under onnearbeid, oppfattes ikke som argumenter for å tillate fradeling.

- når det gjelder eksponering i terrenget, fastholder en at de omsøkte tomtene vil markere seg mer i kulturlandskapet enn de allerede fradelte tomtene øst for fylkesveien. Beliggenheten av disse boligene, med høyere bakenforliggende terreng, og en del lauvskog som bakgrunn, gjør at disse husa ikke trer så mye fram i kulturlandskapet.

- når det gjelder påstand om forskjellsbehandling, jfr. ovenfor nevnte tomter mener en at bl.a. beliggenhet gjør at sakene kan behandles forskjellig. Tre av disse tomtene ble fradelt i 1987 og 1994, da med dels andre, og mindre strenge regler og forskrifter. Det ble godkjent fradelt en fjerde tomt nå i 2012, men den ligger inntil eksisterende tomter og vei, og ligger på udyrkbart areal.

Når det gjelder planbestemmelsene i gjeldende kommuneplans arealdel, ligger tomtene i område der det er tillatt med spredt boligbygging under visse forutsetninger. Dette er bl.a. pkt. 4 om at dyrka og dyrkbar jord ikke må omdisponeres, pkt. 6 om at nye veger/avkjørsler ikke må gå over dyrka jord og pkt. 8 om at fradeling ikke må føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket. En mener at alle disse punktene er relevant å bruke mot en fradeling i dette tilfellet.


 

Første gangs behandling:

Jordlovsbehandling av søknad fra Arne Laurits Jessen om fradeling av tre

boligtomter fra eiendommen 1719/24/1 Eggen øvre - negativt vedtak

Landbrukssjefens vedtak:

Med hjemmel i Jordlovens §§ 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Arne Laurits Jessen avslag på søknaden om omdisponering og fradeling av to parseller på til sammen ca. 4,5 dekar av eiendommen Eggen øvre, gnr. 24, bnr. 1 i Levanger. Vedtaket begrunnes med at fradeling er i strid med vern av dyrka jord og kulturlandskapet. Søknaden er også i strid med kriteriene som gjeldende kommuneplan setter for spredt boligbygging. Det omsøkte arealet ønskes nyttet til 3 boligtomter.

Dette vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens regler. Eventuell klage sendes kommunen innen 3 uker etter mottagelsen av vedtaket. 

Vedlegg:

1. Kart i m. stokk 1:10 000 og 1:2 000

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Oversendelse fra Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten: Søknad med vedlegg fra Arne Laurits Jessen om deling av eiendommen Eggen øvre, gnr. 24, bnr. 1.

Saksopplysninger:

Saka gjelder fradeling av et areal på ca. 4,5 dekar fra eiendommen Eggen øvre, gnr. 24, bnr. 1. Arealet består av to parseller, en på ca. 1,5 dekar og en på ca. 3 dekar. Arealet er tenkt brukt til tre boligtomter. Parsellene ligger ved fylkesvei 122 Nossum – Stavlo, ca. 5 km sørvest for Levanger sentrum. Driftssenteret på eiendommen ligger ca. 1 km vest for de omsøkte parsellene.

I henhold til Jordregisteret har eiendommen Eggen øvre (Over-Eggen) følgende arealressurser: 398,7 dekar fulldyrka jord, 2,2 dekar innmarksbeite, 13,3 dekar produktiv skog og 32,8 dekar anna areal. Eiendommen drives med korn- og griseproduksjon. 

Det søkes om å fradele av to parseller til boligformål. Den minste med en tomt, består av en udyrka åkerholme som grenser inn til fylkesveg 122, for øvrig grensende til dyrkajord. Den andre, med to tomter, er del av en udyrka stripe på ca. 10 dekar like nordvest for førstnevnte,

Denne sistnevnte grenser i nordvest mot dyrkajord på naboeiendommen Eggen mellom, gnr. 23, bnr. 5, ellers i hovedsak mot eget dyrka areal. Det må etableres veg på ca. 30 m lengde over egen dyrkajord for å få adkomst til de to sistnevnte tomter.

Vurdering:

I henhold til jordlovens § 12 kan det gis samtykke til deling dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning som eiendommen kan gi. I dette tilfellet kan en ikke se at det er samfunnsinteresser i bildet som tilsier at en skal tillate fradeling. Når det gjelder avkastningen er det udyrka areal som forbrukes til selve tomtene. Men det vil brukes litt dyrkajord til adkomstveg mellom parsellene, anslagsvis 150 - 200 m2. 

Det skal videre tas hensyn til kulturlandskapet og om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Fra overordna myndigheter er vern av dyrka og dyrkbar jord og kulturlandskapet betydelig skjerpet de senere åra, bl.a. brev av 21.2.2006 fra Landbruks- og matdepartementet. Dyrkajord og kulturlandskap er mange steder truet av en tilfeldig bit-for-bit-nedbygging, og kommunene er pålagt å føre en meget restriktiv linje i slike omdisponerings- /fradelingssaker. Adkomstvegen til de to tomtene lengst fra f. veien vil bryte sammenhengen mellom teigene av dyrkajord. En teig på ca. 11 dekar vil miste sammenheng med resten av dyrkajorda, noe som vanskeliggjør drifta av denne. En vet også av erfaring at plassering av boligtomter midt ute i et aktivt jordbrukslandskap lett kan skape konflikter under onnearbeid. Dette er arbeid som utføres dels til alle døgnets tider, og medfører ulemper som støv, støy og lukt.

I dette tilfellet er det relativt små jordbruksareal som nedbygges. Jordlovens utgangspunkt er at dyrka jord ikke skal tas ut av produksjon: ”Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon.” (Første setning i § 9.) Riktig nok finnes det unntaksbestemmelser, jfr. § 12, men dette skal være unntaksvis, og det understrekes i flere rundskriv o.l. fra Landbruksdepartementet at dette skal håndheves strengt, jfr. rundskriv M-4/2003. Landbrukssjefen er kritisk til plassering av boliger i dette området. Det framstår som et åpent, vidt åkerlandskap med noen åkerholmer som bryter opp. Det vises i søknaden til at det er gitt tillatelse til spredt boligbygging i dette området tidligere. Disse tomtene ligger på motsatt side av fylkesvegen, og er ikke i den grad eksponert i kulturlandskapet som de tomtene det her søkes om.

Når det gjelder plansituasjonen ligger tomtene i LNFR-område der det etter visse kriterier er tillatt med spredt boligbygging, jfr. gjeldende kommuneplans arealdel. Men disse kriteriene sier bl.a. at dyrka jord må ikke omdisponeres, nye veger må ikke gå over dyrka mark og fradelinga må ikke medføre drifts-eller miljømessige ulemper for landbruket.

Søknaden er også vurdert etter naturmangfoldlovens §§ 8-12. Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 omhandler de momenter som er nevnt ovenfor, og i hvilken grad disse skal vektlegges ved en avgjørelse. Etter en helhetsvurdering er landbrukssjefen kommet til at søknaden ikke kan imøtekommes.

I følge rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet: ”Bestemmelser om overføring av myndighet og forskrift om saksbehandling mv. i kommunen etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven” er avgjørelse i denne saka delegert til kommunen.

<<forrige sak | vedtakneste sak>> | ^

Gå til hovedside Innherred samkommune